תחילה נזכיר מה פירוש המונח מקרקעין-
"מקרקעין" – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;בהגדרתו
נכסים אלו קרויים גם נִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי ( נדל"ן) בתרגום עברי "נכסים שלא נודדים/נעים", הפירוש הינו נכסים אשר אין אפשרות לנייד/ להזיז ממקום למקום.
מקרקעין ילווה אותנו בכל מאמר ומאמר הקשור לשמאי מקרקעין, מפירוש המונח מקרקעין ניתן להבין כי שמאי מקרקעין בעל הידע להעריך החל מקרקע ריקה המיועדת למגורים, חקלאית או פוטנציאל לבניה אפילו מסחרית וכולה במבנה קיים בעל שימושים שונים ואפילו תחנות דלק, משמע אין גבול למקרקעין אותו יכול להעריך השמאי.
במאמר זה נעסוק במיוחד בקרקע ריקה המיועדת להפשרה עבור סוגי המקרקעין העיקריים אותם מעריך שמאי המקרקעין ונסביר את שיטת הערכה וכמו כן את תהליך ההפשרה והסיכונים הכרוכים בהשקעה כזו.
קרקע המיועדת לבניה עתידית, מכיוון שהקרקע ריקה שמאי המקרקעין יבדוק את זכויות הבניה המאושרות במגרש והערכת השווי תכלול הן את שווי הקרקע כריקה ופנויה וכן את זכויות הבניה הלא מנוצלות בה.
סוגי קרקעות עיקריות בהתאם לתקן 3.0 שאושר בוועדה לתקינה שמאית ומועצת שמאי המקרקעין, ניתן להעריך את הקרקע בגישות כדלקמן,
אך ללא ספק אם יש זמן להמתין תוכלו לגלות כי מחיר הקרקע החקלאית/ לא מתוכננת נמוך בהרבה מקרקע המיועדת לבניה אשר אושרו לה זכויות בניה ולכן כהשקעה במרבית המקרים היא כדאית.
גם כאן השיטה העדיפה הינה שיטת ההשוואה- הגישה תתבסס על ניתוח של 3 מחירי השוואה לפחות , שהם מחירי מכר לזכויות בעסקה או מחירי היצע לזכויות במקרקעין
חשוב לציין כי יש הערכות שווי קרקע חקלאית שזוהי ייעודה בלבד , בעת הערכת השווי יש להביא בחשבון את תרומת המחוברים לקרקע החקלאית, כדוגמה חממות, עצי פרי, מטעים וכו. יש להביא בחשבון התרומה הנובעת מהרווח בייצור חקלאי
כאשר הקרקע מוגדרת בייעוד חקלאי משמעות הדבר כי אין עליה תוכניות בניין עיר (תב"ע) מאושרות המקנות לה זכויות בניה .
תוכנית בניין עיר - תוכנית/תקנון בעל תוקף חוקי שמטרתו להסדיר את השימוש בקרקע , בהתאם לחוק תכנון ובניה נאסר (כמעט לחלוטין) כל שימוש/ פעולה במקרקעין אלא אם נתנה הרשות המקומית היתר לכך.
תוכנית בניית עיר מורכבת מתקנון ותשריט.
התקנון הינו המסמך הרשמי בו מאושר הייעוד של השטח וכמו כן זכויות הבניה המאושרות החלות עליו , כמו כן ישנם תנאים למתן היתר ואישורים שיש להביא בחשבון בעת הוצאת היתר לקרקע. למשל אם מדובר בבניה רוויה מעל 60 מ' יש להביא בחשבון אישור של רת"א .
תשריט- מסמך משורטט, המרבית המקרים, התשריט מחולק לשני תוכניות, למצב קיים ולמצב מוצע/ מבוקש
התשריט הינו על רקע מפת מדידה ובו מחולקים תאי שטח/ מגרשים (אינו סטטוטורי) בכל תא שטח יהיה סימון או בצבע או בקונטור וכו שיבהיר את היעוד המאושר , לצד התשריט יופיע מקרא אשר ביתר קלות נוכל להבין את משמעות הסימונים בכל תאי שטח.
תהליך הפשרת הקרקע יכולה להיות יזומה בהתאם לבעלי הזכויות במקרקעין, במרבית המקרים זוהי הועדה המקומית או רשות מקרקעין ישראל (רמ"י ) אשר מחזיקה את רוב הקרקעות במדינה . אך כמו כן אם הבעלים הרשומים הינו אדם פרטי גם הוא רשאי להגיש תב"ע.
היזם יכין תוכנית שתעבור לבחינת הועדה המקומית במחלקת תכנון ברשותו של מהנדס העיר הממונה באותה הועדה , לאחר בחינת הבקשה באם ישנם אי הסכמות יעבירו בודקי התוכניות את הערותהם למבקש לתיקונים והשלמת איורים בהתאם לצורך במחלקות/אגפים שונים כגון, רת"א, תנועה, משרד הבריאות, פיקוד העורף ועוד., כאשר התוכנית המבוקשת מוסכמת על הועדה המקומית היא תקבל את אישורה לעבור לועדה מחוזית לתכנון ובניה.
הערה: ישנן ועדות עצמאיות אשר קיבלו סמכות לאשר תבע"ות באופן עצמאי ללא אישור המחוזית, אך ועדות אלו מועטות ולכן לא נפרט את התהליך הנ"ל.
הועדה המחוזית לתכנון ובניה תפקידה לבחון את הבקשות לתב"ע ועמידתן בתנאי הסף הנדרשים לצורך שינויי ייעוד הקרקע ותהליך הפשרתה.
כאשר התוכנית מקבלת המלצה לאישור הועדה המחוזית היא נמצאת בתהליך הנקרא "הפקדה", התוכניות מתפרסמות לציבור הרחב ויש ברשות הציבור 60 יום להתנגדות לאישור התוכנית כל אחד מסיבותיו. הועדה בהתאם לשיקול דעתה תזמן את בעלי העניין מתנגדים, ותכריע לבסוף האם להעביר את התוכניות לאישור שר הפנים לקבלת חותמת סופית לאישור, דחייה או העברה לתיקונים נוספים בהתאם להתנגויות או לשיקול דעת השר.
בכל החלטה ניתן לערער דרך יו"ר הועדה המחוזית, באם הערעור מוצדק התוכנית תועבר לאישור הועדה הארצית לתכנון ובניה לצורך בחינה נוספת , אם גם בועדה הארצית התוכנית נדחת ניתן לערער רק בבית משפט עליון על ההחלטה.
תמיד נשאלת השאלה, מהי כדאיות ההשקעה הכלכלית בקרקע ריקה חקלאית?
ראשית יש להבין כי לא כל קרקע חקלאית מיועדת להפשרה. יש לבדוק היטב כי אכן יעוד הקרקע הינו חקלאי ולא שמורת טבע או שימור וכדומה .
אם מעוניינים לרכוש השקעה קרקע חקלאית מומלץ ראשית לחפש את הקרקע הקרובה ביותר לאזור מגורים מאוכלס, במרבית המקרים בשל התרחבות השכונה הצפי שהקרקע הצמודה תופשר יותר רלוונטית מקרקע מרוחקת או מבודדת מכל אכלוס, מומלץ לבדוק מול הועדה המקומית האם יש היתכנות להפשרה והאם הועדה מעוניינת בתהליך מסוג זה לשטח המיועד לקניה. כמו כן , יש לבחון היטב מה צפי ההפשרה באם בכלל, מה הייעוד המתוכנן של היזם (מוכר השטח) האם קיימות הפקעות מהשטח לטובת הועדה המקומית לצורכי ציבור ומה היתרה שתיוותר לכם הרוכשים.
ולסיכום מומלץ לבחון את תקן 22 שאושר המועצת שמאי המקרקעין ותקינה שמאית.
תקן 22- בשל התופעה בשנים האחרונות בהן משווקות קרקעות לרכישה תוך הצגת מצג של ציפיות לשינוי ייעוד קרקע. משמעות המצג הינה כי הקרקע משווקת לציבור במחיר הגבוה משווי החל באותה קרקע בהתאם למצבה התכנוני הקיים.
המרבית המקרים בהם המשווקים מעוניינים במכירת שטח חקלאי הם אינם "מגלים" את המידע המלא לרוכשים בכדי שהם יקבלו החלטה מושכלת לרכישה.
וכאן בא תקן 22 שנועד להגן / לאפשר לציבור השוקל רכישת השקעה של קרקע את המידע המלא הנדרש ותמונה מקיפה לצורך קבלת החלטה מושכלת באם לרכוש את הקרקע המוצעת לו.